목 차
1. 마음에 드는 집 찾기
A. 전세? 월세?
B. 감당할 수 있는 보증금은?
C. 마음에 드는 집을 구하기
D. 계약은 중개업소를 통해서
2. 등기사항전부 증명서 확인
A. 앱 설치
B. 앱 실행
C. 증명서 확인
- 표제부 확인
- 갑구 확인
- 을구 확인
3. 계약 중
A. 보증금/월세 관련
B. 특약 관련
C. 중개수수료
D. 전세 중도금에 대해서
4. 계약 후
마음에 드는 집 찾기
전세? 월세?
당연히 전세가 유리하다.
다만 전세라는 제도는 우리나라에만 존재하는 제도이고 전세가 활성화되려면 ‘집값은 항상 오른다’가 전제되어야 한다. 적어도 집주인 입장에서는…
인구는 줄어들고 있고, 실 구매자인 30~40대의 재산은 한계가 있이므로 장기적으로는 집값이 내려갈 수 밖에 없다는 두려움이 존재하는 이상 전세는 줄어들 수 밖에 없다.
결국, 어느 정도의 월세는 각오해야한다.
감당할 수 있는 보증금은?
정확하게 계산해야 한다.
정확하게 계산을 하지 않을 경우, 잔금 혹은 중도금 납입시 곤란해질 수 있다.
그런데 이게 생각보다 쉽지 않다. 여기저기에 돈이 분산 투자되어 있을 경우, 자기 비용을 약간 과대평가하는 경향이 있는 것 같다. 필자의 경우, 뒤로 갈수록 (계약→ 중도금 → 잔금) 실제 마련할 수 있는 돈이 줄어드는 경험이 있었다. 마이너스(?) 통장의 도움으로 위기를 극복했었다.
마음에 드는 집을 구하기
무조건 회사/학교에 가까운 곳으로 구한다.
다른 조건들은 전부 부차적인 거다. 아무리 좋은 집을 구하더라고 집에 오래있을 수 없으면 의미가 없다. 아래는 부차적인 체크리스트들.
세가 잘 나갈 것 같은 집으로 구할 것 → 이사 나갈 때 좋음
빛이 잘 드는가? (집방향) → 오후에 집을 보는 것이 좋음
고장난 곳이 있는가? → 집주인이나 부동산에 물어봐도 좋음
물은 잘 나오고 잘 빠지는가?
주차장이 있나?
기타 등등
체크리스트는 본인의 상황에 맞게 직접 작성을 해야 한다. 여러 집을 둘러볼텐데 이런 체크리스트가 없이 살펴보게 되면 어떤 집이 가장 적합한 집이 었는지 헤깔린다.
인터넷으로 시세 확인 후 발품을 팔자
안타깝게도 아직 우리나라 부동산은 선진화가 되어 있지 않다. 만약 투명한 부동산 전자상거래가 활성화된다면 모르겠지만 현재는 일부 부동산들이 개별적으로 인터넷에 매물을 올리는 수준이다.
당연히 아주 좋은 매물은 인터넷에 안 올려도 금방 나간다. 그리고 인터넷에 올라와 있는 좋은 매물의 경우는 ‘미끼’일 가능성도 높다. 이미 거래가 완료된 매물이 그냥 존재할 수도 있고..
결국 발품을 팔아야 한다. 개인적으로는 부동산 상거래를 현대화하는 것도 좋은 스타트업이 될 것 같기는 하다. ‘직방’ 같은 어플의 최종 진화 형태 일 수도 있고. 물론 자본금이 엄청 필요하겠지만.
계약은 중개업소를 통해서
계약을 직접진행하다가 사고가 터지면 골치 아프다.
수수료가 아깝다고 생각하지 말고 중개업자를 끼고 계약을 진행하자.
단지 중개업자는 좀 가려서 선택하자. 너무 꼰대 같은 중개업자는 피하고 매너 있는 사람으로 선택하자.
등기사항전부 증명서 확인
마음에 드는 집을 찾았으면 주소를 확인한다. 그리고 등기사항전부 증명서를 확인하자.
사실 중개업자를 통해서 발급 받을 수도 있고 확인을 요청할 수도 있다. 하지만 계약이 진행되는 중간 중간에 집의 상태가 변하는지 체크해보는 것은 부동산을 통해서 하기 힘들다. 그리고 등기사항전부 증명서를 볼 수 있는 능력이 있다면 중개업자가 쉽게 대하지 못한다.
스마트폰 앱을 통해서 등기사항전부를 뽑아보자. PC로 해도 무방하다. 스마트폰을 이용하는 이유는 장소에 구애 받지 않고 확인하기 위해서이다.
우선 ‘인터넷 등기소’에 가입을 해야 한다. 스마트폰에서는 가입이 안된다.
앱 설치
가입이 완료되면 앱을 설치한다. (https://play.google.com/store/apps/details?id=kr.go.iros)
‘인터넷 등기소’로 검색하면 대법원에서 개발한 앱이 존재한다.
앱 실행
인터넷으로 가입한 아이디/패스워드를 사용해서 로그인을 하면 아래와 같은 화면이 나타난다.
빨간색으로 표시된 ‘부동산 등기열람’ 아이콘을 클릭하자. 그럼 다음 화면으로 진입한다.
빨간색 부분을 채우고 다음 단계를 누르면 결제화면으로 넘어간다. 열람할 때마다 수수료를 지불해야 한다. (2015.06년 700원) 결제가 완료되면 실제로 열람을 할 수 있는데 스마트폰에서는 캡쳐 기능이 막혀있다. 설명은 ok 민원의 내용으로 기반으로 한다.
증명서 확인
크게 3 부분으로 나뉘어 진다. 을구가 가장 중요하다.
표제부
갑구
을구
표제부 확인
집에 대한 기본정보를 알 수 있음
2005년 11월에 지어진 집임
집주소는 경기도 광주시 목동 247번지
집의 면적 및 구조에 대해서 파악가능. 공장임을 알 수 있음.
갑구 확인
집의 소유 관계를 알 수 있음
2005년 11월 14일에 김동민님과 김애란님이 공동소유함
갑구에서 중요한 부분은 소유권이 얼마나 자주 바뀌었는가? 얼마나 오래 건물을 소유하고 있었느냐 이다. 이 부분을 통해서 집주인에 대한 신뢰도를 어느 정도 가늠해볼 수 있다. 당연하겠지만 실 거주 형태가 아니라면 위험도가 올라간다.
예제의 경우, 표제부와 갑구를 통해서 해당 건물은 등록과 동시에 두 명의 주인이 공동 소유하고 있음을 알 수 있다. 김동민/김애란 님은 나이는 같지만 서로 다른 주소에 주거하고 있음을 알 수 있다. 부부는 아닌 동업자인듯.
을구 확인
집과 관련된 빚을 알 수 있음. 빨간색은 이미 소멸된 근저당권이므로 검정색만 보면 된다.
지금 이 건물의 경우 근저당권이 0이다. 아주 좋은 건물이다.
이미 무효하지만 2번 근저당권을 보자면 2005년에 한국주택금융공사로 부터 약 25억을 빌렸다가 2010년에 갚았음을 알 수 있다.
채권최고액 : 돈을 빌려주는 은행에서 잡는 ‘저당’ 금액이다. 이자를 포함하기 때문에 원금에 30%를 더 올려서 잡는다. 만약 1억을 빌렸으면 1억 3천만원을 채권최고액으로 잡는다.
보증금 + 채권최고액이 집값의 60%를 넘으면 위험하다는 것이 정설이다. 예를 들자면 나의 보증금이 1억이고 채권최고액은 0.9억인데 집값은 3억이라면 집 값의 60%인 1.8억을 넘어서므로 위험하다고 볼 수 있다. 다만 요즘같이 보증금이 폭등한 상황이라면 60%는 그냥 넘어 버린다. 특히 전세가 집값의 80%에 육박하는 시기라 60%는 가이드라인 정도로 생각하자. 필자의 경우, 전세계약시 근저당권을 0원으로 만들어주는 조건을 집주인에게 요청했다.
계약 중
신분증만 들고 가면 된다. 다만 주의할 점은 너무 쉬운 세입자 라는 이미지를 주지 않는 것이다.
결국 계약의 포인트는 ‘특약’과 ‘보증금/월세’ 싸움이다. 어느 정도의 보증금은 깎을 수도 있고 유리한 조건을 특약에 추가할 수도 있기 때문에 아무리 절박한 상황이라도 ‘쿨한’ 이미지를 심어준다.
보증금/월세 관련
잔금의 경우 여유 있게 마련하기 위해서 그리고 이삿짐 센터와의 계약을 위해서 최소 한달 정도 기간을 둔다.
집에 하자가 있는 경우, 보증금/월세에 대해서 딜을 해볼 수 있다.
다만 집주인과 얼굴을 붉히지 않는 선에서 진행한다.
특약 관련
조금 애매하다 싶은 내용은 모두 특약 사항에 기입한다.
집에 하자가 생겼을 경우의 수리비에 대해서
중도금 지불 이후에 문제가 발생시 중개업자의 책임에 대해서
잔금일과 입주일이 다를 경우 이에 대해서
기타 등등
중개수수료
계약서에는 중개수수료 항목이 들어가는데 이 부분을 꼭 확인하자. 일반적으로 중개업자들이 계약이 이 부분에 대해서는 설명을 안하고 넘어간다.
아래에 들어가서 수수료를 계산해볼 수 있다.
이 금액 이상으로 줄 필요는 없다. 다만 중개업자가 나이스(?) 한 도움을 줬을 경우 조금 더 지불할 수도 있다. 아니면 수수료를 미끼로 나이스(?)한 도움을 요청할 수도 있다. 가령 보증금이나 월세에 대한 주인과의 강력한 딜을 중개업자에게 요청해볼 수 있겠다. 당연하지만 중개업자는 내편이여야 한다.
전세 중도금에 대해서
매매시에는 존재하지만 전세/월세에는 일반적으로 중도금은 없다. 그런데 금액이 커지다 보니 경우에 따라서는 집주인이 중도금을 요청하기도 한다. 전세의 경우 더 심한데 전세가 귀하다 보니 나오는 일종의 갑질인셈. 그런데 이게 생각보다 걱정이 많이 되는 부분이다.
문제가 발생하는 경우는 중도금 납입 이후에 집 주인이 바뀌는 상황이다.(전월세 계약 중 다른 사람에게 매매 혹은 경매로 넘어가는 경우) 이럴 경우 법적으로 중도금에 대해서 확실하게 보장 받을 수 있는 방법이 없다. 왜냐하면 중도금의 경우, 확정일자를 미리 받더라도(받기도 힘들다) 실 거주가 아닐 경우 효력이 없기 때문이다.
즉, 명백하게 집주인이 사기를 치는 상황이라는 이야기다. 이 경우, 민사소송으로 가서 돈을 받아내야 하는데 민사소송으로 드는 비용 및 시간이 만만치 않고 이미 집주인은 도망갈 구멍을 만들어 놓았을 것이기 때문에 곤란한 상황에 빠진다.
기본적으로 집주인을 믿지 못하면 절대로 계약을 하지 않는다. 어쩔 수 없는 상황이라면 아래와 같은 방안을 생각해볼 수 있다.
중도금과 잔금 날짜를 최대한 줄인다.
특약사항에 부동산 중개업자들의 책임을 명기한다.
전세권설정등기를 설정한다. 다만 비용이 비싸다. 3억 기준으로 70만원 상당.
전세금 관련된 보험상품에 가입한다.
계약 후
당연하겠지만 잔금 날에 돈을 입금할 수 있도록 미리 준비를 하자.
모든 돈의 입금은 인터넷 뱅킹으로 한다. 인터넷 뱅킹 기록 자체가 금액의 지불에 대한 증명이 되니까.
부동산 중개수수료를 납입하고 현금 영수증을 받자. 중개수수료도 소득공제가 된다.
전입신고와 확정일자는 빼먹지 말자. 그래야 나의 보증금이 보호된다.
그리고 잔금을 주기 전에 등기사항전부 증명서를 다시 확인하자.
